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非住宅物业管理向精细化运营升级

近年来，物业公司密集上市，掀起了IPO热潮。仅2020年上市的物业公司就已达到10家，还有10家物业公司已经递交了招股书。此外，物业公司的估值也受到资本市场热捧，平均20-30倍的市盈率普遍高于地产母公司。在地产存量化的大趋势下，物业管理行业因具备较强的抗周期能力，价值越来越受到重视。

根据中国物业管理协会发布的数据，近十年来中国百强物业管理公司管理面积均逐年提升，2018年全国物业管理面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%；2018年物业管理行业经营收入达7043.6亿元，同比增长17.25%。预计到2023年，行业收入规模将超过2万亿，中国物业管理行业迎来黄金发展期。

按照物业类型，物业管理市场可以分为住宅物业和非住宅物业。根据德勤物业行业专题报告的数据，在2018年中国百强物业收入中，住宅物业约占46%，非住宅物业占54%。目前，大部分上市物业公司以住宅物业管理业务为主，但事实上，非住宅物业管理同样是一个值得关注的蓝海市场。

非住宅物业包括办公物业、商业物业、产业园区、学校物业、医院物业、公众物业等，持有方包括了政府、央国企、事业单位、金融等各类主体。非住宅物业对物业管理的服务品质和专业性要求更高，因此物业管理服务收费也较高。根据中国指数研究院的数据，从2019年物业管理百强企业各业态平均物业服务费水平来看，住宅物业管理服务费约为2.09元/平方米/月，低于所有非住宅物业，而非住宅物业中办公物业的服务费达到了6.99元/平方米/月。

从成本控制和资产运营两方面的视角来看，以央国企、民企及政府为代表的非住宅物业的业主方和使用方，对于物业管理的需求正在持续升级。

以占比最大的办公物业为例。随着中国经济进入新常态，如何实现降本增效成为所有企业关注的重点，而不动产成本在多数企业的成本费用支出中高居第二位，仅次于人工支出，尤其是办公物业租金成本已成为企业主要的压力来源。

以华为为例，华为在北京CBD区域的单个工位年租金成本约为12万元 ，而行业平均水平约为7 万元 。在空间管理方面，华为中国理念非常先进，很早就学习国际标准，建立不动产运营数据指标体系，并且将空间利用率作为关键指标进行优化，通过空间利用率的持续提高，同时实现员工满意度提升以及人均地产成本下降两大核心指标。然而，今天大多数中国大型集团企业刚刚进入存量不动产精细化运营阶段，尚未建立完整准确的不动产数据运营标准和指标体系。

对于持有大量不动产的央国企而言，推进城市更新、存量资产盘活、资产管理规范化进一步激发央企和国企对不动产精细化运营的关注。由于历史原因，央国企持有的不动产规模大，存在产权和管理权管控分散、资源利用率有待优化、运营标准和体系有待完善等问题。《企业国有资产监督管理暂行条例》等政策，持续强化了国有不动产资产管理的监管要求，央国企对于确保资产保值增值的诉求非常强烈。另一方面，也要求央国企做到成本中心化，对不动产成本在内的各项成本进行精细化管控，提高经营效率。

此外，任何不动产资产的保值增值都离不开人的体验和满意度的运营。办公物业的终端用户，即员工的需求变化也在推动办公物业管理的变革。在过去三十年间，员工对办公空间的需求并没有发生根本的改变，即提升办公体验和工作效率。随着“千禧一代”的80后、90后员工成为劳动力市场的主力，以及新兴领域的人才竞争加剧，提供优质的办公空间服务成为企业吸引人才、激发员工效率的重要一环。灵活办公、敏捷办公等理念兴起，办公空间的类型越来越丰富，单一空间类型向复合空间类型转变，空间类型更加模块化、复杂化、多样化，从而满足员工的精细化需求。

02

需求和技术驱动物业科技兴起

今年初，牛津大学赛德商学院发布了地产科技报告《PropTech 2020: the future of real estate》，将地产科技分为三个主要的子方向，分别是房地产金融（解决房产所属权变更的交易问题）、共享经济（解决房产使用的问题）以及智能楼宇（解决房产运营和管理的问题）。报告还通过三个横向的维度（信息化、交易服务、控制与管理）来描述地产各子方向采用的科技手段和渗透率，得出下表：

（注：表格中增加了Contech建筑科技一列，以覆盖不动产从规划、设计到建造期的全流程）

毫无疑问，每个领域的数字化程度都相当低，由于流程短见效快，更多的公司侧重于解决交易问题，反之也意味着，通过科技手段解决传统问题的潜在空间很大。不动产运营相比于交易是一个更慢更复杂的赛道，但具备长期持续性，复利更高。

在企业降本提效和服务升级的需求驱动下，对不动产的精细化运营是大势所趋。然而，目前中国的物业管理行业整体还处于发展的初级阶段，非住宅物业管理尤甚。

楼宇的运营管理是一项系统工程，空间既是承载租户业务活动的物理环境，又是业主和服务方的自身业务环境，有用户产生的服务请求，有服务人员的业务工作流程，有不太直观的利益链条（物业收业主的钱为租户服务），还有早已实现自动化的流程（空调制热制冷流程、水循环系统等）。实现不动产管理的数字化，必须要研究清楚其业务模型，并基于此提出相应的信息/数据模型。

传统意义上的物业管理是指“四保一服”，即保安、保洁、保绿、保修、客服中心等基础物业服务。而在成熟市场，物业管理涵盖四个层面，除了基础物业服务（PM）以外，还包括设施管理（FM）、空间管理（SM）、资产管理（AM）。设施管理是针对物业设备设施的运维，包括巡检、维保、工单管理等；资产管理是从财务视角围绕物业的现金流和资产价值进行管理，包括招商管理、合同管理、租控管理、财务管理等；而空间管理是面向租户的视角，细化到办公室、工位颗粒度的空间运营。

目前，中国的物业管理主要以基础物业服务为主，难以满足业主和租户的精细化运营需求。相比基础物业服务，设施管理、资产管理和空间管理是决定物业管理水平的关键，同时也具备更大的科技赋能空间，而借助技术赋能、实现数据驱动，是物业精细化运营的必然选择。

以非住宅物业管理体系相对成熟的美国市场为例。一方面，以CBRE、JLL等“五大行”为代表的专业物业管理机构，资产管理、设施设备管理、空间管理是业务重心，且具备很强的科技属性，基础物业服务以劳务外包为主。CBRE年收入超过200亿美元，在物业管理、设施设备管理、交易和资产管理、空间管理的收入分布较为均衡。

另一方面，也有大量提供非住宅物业管理解决方案的科技厂商，例如IBM、SAP两大老牌厂商都有专门的管理解决方案，此外还有ARCHIBUS、iOFFICE这样的独立非住宅物业科技厂商。

从过去三十年美国非住宅物业管理市场的趋势来看，企业在基础物业的外包后，会继续外包设施设备相关的服务，进一步聚焦员工体验相关的空间管理服务以及人均不动产成本和不动产投资回报相关的资产管理服务。企业的管理面积、员工数量达到一定规模后问题会变复杂，需要通过系统和标准体系来实现精细化运营，以及基于数据进行分析决策。

技术的成熟也推动了物业科技应用的落地。随着物联网技术的日趋成熟，技术使用门槛和成本都大幅降低。在十年左右的时间周期里，单个数据采集点位的投入成本从数千元下降到了数十元，使得物业内大批量的数据采集成为可能。同时，大数据及人工智能的发展，深化了数据分析与决策的价值，催生了更多应用场景。

同时，经过几十年的城市化建设，中国的存量物业资产规模巨大，面临广阔的市场空间。以政府为例，仅某一个区级政府单位下辖的楼宇面积就有超过1000万平方米，非住宅物业资产规模可见一斑。

需求的增强和技术的成熟，以及巨大的市场空间，必然驱动中国物业科技的兴起。目前，中国的物业科技解决方案包括楼宇控制系统、传统物业管理软件、智慧办公应用等等，市场还处于较为碎片化的阶段，缺乏成熟的体系和标准。

03

自用物业、自持物业“双轮驱动”，用数据赋能运营决策

耘申科技根据企业对自用物业和自持物业的管理需求，提供空间管理、资产管理及设施设备管理产品及解决方案。

企业对于自用物业运营管理的核心是员工体验和人均不动产成本两大核心指标，耘申科技的空间管理产品将员工、部门空间管理员和物业点的空间管理员从传统的Excel和CAD 图纸打印的人工管理方式，升级到在线电子地图上，通过PC、移动端和大屏等多终端操作，从容应对空间布局变化，满足包括工位调整、部门调整、外包和项目组临时空间分配、空间成本分摊结算以及敏捷/共享办公空间预定、自动化工单服务等的需求。

耘申科技独创的物联网传感器可以帮助企业管理者掌握员工对不同空间的真实喜好，在规划阶段根据不同业务部门的需求来确定所需的空间面积、空间类型组合、不同空间类型数量以及共享空间的共享比例（员工数：空间数），并在运营阶段根据真实利用率数据调整空间，构建运营策略。

企业对于自持物业运营管理的核心指标是围绕员工满意度、人均地产成本、资产损益及资产价值展开的。在自持物业的服务上，耘申科技的产品服务涵盖工单响应SLA，SOP服务标准以及响应速度、完成率，服务内容和预算费用标准体系，自持/对外出租物业的盈利收入、支出标准和数据指标体系，以及对自持空置资产的盘活、定位和资产管理。

同时，针对企业的经营决策层，耘申科技提供基于自用物业和自持物业的数据指标体系；针对员工和外包服务商，提供基于国际标准体系的业务流程系统。

例如，可操作式管理中心以电子物业地图为基础，集中展现银行保险、国央企、事业单位持有物业的分布情况与关键指标数据，并实现从全国到区域，再到城市的数据逐层穿透与层级展现。通过围绕不动产本身的业务领域，帮助业主实现了不动产的集团化、数字化运营。

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“科技订阅+客户成功”实现物业管理体系的行业化落地

在非住宅物业管理市场，专业软硬件和数据产品化能力必不可少，专业的成功团队同样至关重要。科技能够解决基础运营标准体系的搭建问题以及数据呈现问题，客户成功团队则能够为客户提供持续、专业的解决问题能力以及数据运营能力。

耘申科技基于国际标准和国内顶尖客户的最佳实践，引领中国非住宅物业的标准体系和数据标准指标体系，与BOMA国际标准、CoreNet国际标准等组织合作，陆续发布中国的标准体系。

目前，耘申科技已经形成了企业自用物业空间管理、企业自持物业资产管理和物业管理的完整产品布局，且产品、技术、服务能力得到了国央企、银行保险、科技互联网标杆客户的验证。目前，全球物业管理五大行里，有四家在中国市场已开始使用耘申科技的科技产品服务业主。

未来，在科技赋能的价值基础上，耘申科技将持续加强数据标准指标体系建设和客户成功团队建设，支持“科技订阅+客户成功”模式广泛落地，提升在国央企、银行保险行业市场的客户满意度、市场影响力以及市场份额。