智慧地产领域经历着“漫威宇宙”式的巨变：会议室、访客、门禁、导航、无感通行、灵动办公……在物联网兴起之前，他们单独拥有自己的细分领域，而物联网、人工智能、大数据的兴起，以及相关硬件产品的成熟，让他们以不同的形式串联在一起，360°拓宽我们对地产策略的想象空间。
根据《中国楼宇智能化行业市场深度分析及投资战略研究报告》，2019年我国楼宇智能化市场规模已达6039亿元，其中，工业建筑在其中的占比达31.63%。而楼宇智能化，尤其直观地体现在硬件设备的更新迭代上。对于商业写字楼而言，从光临门口的那一刹那，科技创新的比拼就已经开始。门禁、梯控、访客一体机已经不再是新面孔，如何玩出新花样才是。▲比如腾讯最新的办公楼里，无感通行、刷脸进出成为他们引以为傲的亮点。进入办公区域后，智能大屏开始承担起导引作用：导航整个楼层的布局，工位占用情况，通常还会配合环境监测的产品，展示温度、湿度、空气质量。另外，还有一个极其细分、却始终保持着高频率创新的场景-会议室：
CSS INSIGHTS分析师Ashenden在2021年的报告中认为：“我们预计企业在会议室设备上的投资将总体提升，这些设备不仅限于屏幕和摄像头，还包括可实现共同创造和创新的工具。这位分析师所称的创新工具包括但不局限于交互式电子白板，会议室协作设备，中控产品等，后两者在国内已经逐步发展成熟，从刷脸/刷卡进入会议室开始，一键开启音视频、灯、窗帘，到离开后关闭所有设备，一切尽由机器完成。▲华为的智慧会议室升级，在进入会议室瞬间即可唤起所有资源Z世代人才有自己的工作习惯，他们并不总是将自己束缚在办公桌前，有时工作地点在家里，有时在咖啡桌前，有时喜欢专注的公共区域。总之，对高级人才而言，他们更倾向于灵活办公的场所与同僚们。
图片来源：wework：以灵活应万变_未来的工作方式有前瞻眼光的雇主们亦积极响应这些现代灵活的工作习惯，他们的尝试包括：1.将部分使用率极低的固定工位转为共享工位。并增设各类沟通空间、专注空间，一方面为员工协作创造合理的功能空间类型，另一方面将长时间限制的办公面积合理利用起来。比起正儿八经的工位区、会议室，这些地方更能促进社交，并激发灵感。Futuresource孚驰索思曾做过一个调查，显示出有趣的事实， 被调查的公司中，有20％的会议在饭堂/饮食区，休息室和接待/门厅等场所举行。有43%受调查的企业表明他们正在为这些非正式会议空间投资专用技术。资料来源：IFAC Make Way for Gen Z 2019; McKinsey Generation Z and its implications for companies 2019; ICAEW research这一点还未被许多企业重视。空间科技领域的专家林峻杰则强调这点至关重要：一旦移动/共享，那么所有基础设施，一定也要改变模式。传统的钥匙机械锁、密码转盘锁体验和管理难度极大。因此，具备电子锁且能够远程管理的Locker投入非常重要。眼见疫情常态化，多元化的办公策略便势在必行，许多企业积极将远程办公、居家办公、办公室分时轮班制度、灵活空间策略以及前瞻性的办公场所规划等策略纳入企业不动产考量范围。
目前的趋势：具有超前战略眼光的国际性企业已经开始开始将混合工作模式——在家、办公室、偶尔在企业总部——作为常态办公的策略。
▲微软的混合办公计划
▲谷歌混合办公计划
更大胆的策略：甚至有共享办公运营商与大型企业合作，尝试15分钟通勤。即所有工作和日常生活所需的便利设施都在离家15分钟的通勤路线内。对企业而言，这是一种类似更加分散的、“从中心向外辐射”的办公运营模式。物联网的成熟以及传感器价格的逐步亲民化，让空间数据的采集不再是一项难题。事实上，在黑天鹅事件发生时，成熟的空间硬件设备+软件应用，以及完善的数据，能第一时间帮助企业掌控人员流入流出、追踪人员行动轨迹、排查风险。而在平时，储备海量、多元化的不动产与办公空间数据，可帮助企业发现日常管理中的盲区；在缩减、扩张、或者调整空间，以适应业务变化时，则能够提供充分的依据，甚至提前发现问题，及时应变，减少隐形的地产开支。典型事件：2021年5月19日， 国内首个适用于规范智慧办公建筑建设、运营及评价工作的《智慧办公建筑评价标准》正式发布。《标准》为智慧办公建筑的运行管理提出了更高要求，例如构建楼宇智能化信息集成系统（IBMS），运用物联网、大数据等技术实现能源、暖通、电梯、照明、停车、门禁等基础设施的标准化、信息化、智能化管理运行等。《标准》的出台只是开端。未来，随着不动产新技术的应用越加广泛与成熟，各类标准与指南的完善将是大势所趋。
